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Andreas Bungartz Rechtsanwalt

Zivilrecht. Verwaltungsrecht. Immobilienrecht.

Grundstückskaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, § 311 b BGB.

Im Rahmen der Vertragsgestaltung sind die wechselseitigen Interessen von Verkäufer und Käufer in angemessenen Ausgleich zu bringen.

Der Verkäufer will sein Eigentum nicht übertragen, bevor der Kaufpreis gezahlt worden ist.

Der Käufer will den den Kaufpreis nicht zahlen, bevor sichergestellt ist, dass er lastenfreies Eigentum erwirbt.

Der Grundstückskaufvertrag sollte detaillierte Regelungen enthalten unter anderem zu folgenden Punkten:


  • Vertragsparteien (z.B. bei Personenmehrheit auf Käuferseite)
  • Vertragsgegenstand (z.B. Beschaffenheitsvereinbarungen bzgl. Ausstattungsmerkmalen)
  • Weitere Leistungspflichten (z.B. Räumung des Vertragsgegenstandes)
  • Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit (Voraussetzungen, bei denen Kaufpreis gefordert werden darf)
  • Sicherung des lastenfreien Erwerb des Käufers (Vormerkung, Löschungsbewilligungen)
  • Ggf. Sicherung der Finanzierung (Belastungsvollmacht zu Gunsten des Käfers)
  • Besitzübergang (Zeitpunkt von Übergang der Gefahren, Nutzungen, Lasten)
  • Auflassung und Eintragung einer Eigentumsvormerkung
  • Genehmigungen Dritter / Negativtestate bzgl. Vorkaufsrechten
  • Vollmachten (Durchführungsvollmacht, Rückabwicklungsvollmacht)
  • Regelungen zu Leistungsstörungen (z.B. Vertragsstraferegelung für verspätete Übergabe)
  • Haftungsbegrenzungen  und -ausschlüsse


Hier kann der Anwalt für Vertragsrecht behilflich sein. Anders als der Makler oder der Notar berät und vertritt der Anwalt  loyal seine Mandantschaft ohne eigenes wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen des Vertrags.

Maklerklausel

Oft enthalten Grundstückskaufverträge eine Klausel über eine Erklärung der Parteien, dass der Vertrag durch die Vermittelung eines Maklers zustande gekommen ist.


Je nach dem, wie die Klausel ausgestaltet ist, erhöht sie die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sowie den Gegenstandswert für die Gebühren des Notars und Grundbuchamts.

Kaufpreisfälligkeit bei Sicherstellung der Eintragung einer Vormerkung

Von vertraglichen Gestaltungen, die die Fälligkeit des Kaufpreises ermöglichen, wenn die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sichergestellt ist, ist abzuraten.

Im Falle der Insolvenz des Verkäufers nach Kaufpreiszahlung, vor Eintragung der Auflasungsvormerkung, ist der Käufer nicht hinreichend geschützt.

Ablauf einer Immobilienübertragung beim Grundstückskaufvertrag

An dieser Stelle der chronologische Ablauf einer Immobilienübetragung beim Grundstückskaufvertrag, wie er (ideal)typisch ist:

I. Vertragsanbahnung

  • Aufmerksamwerden auf das Kaufobjekt
  • Kontaktaufnahme der Beteiligten
  • Informationsbeschaffung bzgl. Kaufobjekt


Unter Umständen empfiehlt es sich, bereits in dieser frühen Phase einen Sachverständigen für Immobilienberwertung hinzuzuziehen, um den Verkehrswert der Immobilie objektiv zu ermitteln. Exposés etc. zeichnen oft kein zutreffendes Bild des Vertragsobjektes.


Ebenso empfiehlt sich bereits in dieser frühen Phase die Hinzuziehung eines Anwaltes, um etwaige rechtliche Aspekte zu klären, wie z.B. die Nutzbarkeit der Immobilie für den beabsichtigten Zweck.


Sowohl die Nutzung zu Wohnzwecken als auch die Nutzung für Gewerbezwecke bedarf grds. einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung.


Auch Nutzungsänderungen bedürfen grds. einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung.


Liegt eine Genehmigung noch nicht vor, besteht ggf. ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung.


Ist die Immobilie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind die wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben zu beachten.


Beratungsbedarf besteht oftmals auch, soweit eine tageweise Vermietung als Ferienwohnung beabsichtigt wird.

II. Vertragsverhandlungen

  • Bzgl. Kaufpreis der Immobilie
  • Bzgl. Beschaffenheit der Immobilie
  • Bzgl. etwaiger Leistungspflichten (z.B. Übergabe, Räumung)


Spätestens in dieser Phase empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Anwaltes, um etwaige rechtliche Unsicherheiten zu beseitigen.


Spätestens nachdem der Notar den Vertragentwurf zur Verfügung gestellt hat, sollte eine Besprechung mit dem Anwalt erfolgen, um noch in die Vertragsverhandlungen eingreifen zu können.


Soweit noch nicht erfolgt, kann und sollte bei Bedarf spätestens in dieser Phase ein Sachverständiger für Immobilienberwertung hinzugezogen werden, um den Wert der Immobilie sachverständig festzustellen.


Die Ergebnisse der Begutachtung können den Kaufpreisverhabdlungen zu Grund gelegt werden.


Das grundlose Abbrechen von fortgeschrittenen Vertragsverhandlungen kann zu Schadensersatzforderungen führen.

III. Vertragsschluss beim Notar

  • Bei gleichzeitiger Anwesenheit der Parteien
  • Nach Ablauf der der Prüfungsfrist, § 17 II a Nr.2 BeurkG
  • Ggf. durch Vertretung und nachträglicher Genehmigung


Ist der Käufer ein Verbraucher, ist ihm der Vertragsentwurf gemäß § 17 II a Nr.2 BeurkG grds. wenigstens 2 Wochen vor dem eigentlichen Notartermin zur Verfügung zu stellen.


Die "Auflassung", d.h. die Einigung der Parteien darüber, dass das Eigentum übergehen soll, ist bei gleichzeitiger Anwesenheit der Parteien beim Notar zu erklären.


"Gleichzeitige Anwesenheit" meint hier aber nicht gleichzeitige "persönliche" Anwesenheit. Sowohl Verkäufer als auch Käufer können sich beim Notartermin wirksam vertreten lassen, z.B. durch einen Makler oder einen Anwalt.


In diesen Fall bedarf der Vertrag dann der nachträglichen "persönlichen" Genehmigung durch die Vertragspartner, wozu der Notar entsprechenden Schriftverkehr anfertigt. Bis zu Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam.

IV. Abwicklung des Rechtsgeschäftes / Sicherung des Käufers durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung / Fälligkeitsmitteilung durch Notar

  • Herbeiführen der Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis
  • Sicherung (des lastenfreien Erwerbs) des Käufers
  • Fälligkeitsmitteilung durch den Notar


Nach Abschluss des Vertrags schließt sich die maßgeblich durch das Notariat betreute Abwicklungsphase an.


Bevor der Kaufpreis fällig gestellt werden kann, ist der lastenfreie Erwerb des Käufers sicherzustellen.


Zentrales Sicherungsmittel des Käufers ist die rangrichtige Eintragung einer Auflassungsvormerkung.


Ist eine Auflasungsvormerkung an richtiger Stelle zu Gunsten des Käufers eingetragen, kann die Eigentumsübertragung nicht mehr einseitig vereitelt werden und ist der Anspruch des Käufers dann auch insolvenzfest (vgl. § 106 InsO).


Das Notariat wird grds. in einer Regie die Anträge stellen, die zur Eintragung der Auflassungsvormerkung erforderlich sind, sowie die Unterlagen und  Genehmigungen einholen, soweit noch nicht vorliegend, die erforderlich sind, damit die Wirksamkeit des Vertrags sowie der lastenfreie Erwerb des Käufers sichergestell sind (Löschungsbewilligungen der Grundpfandrechtsgläubiger, etwaig erforderliche Genehmigung zum Kaufvertrag z.B. nach § 12 WoEigG).


Erst wenn sämtliche Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, wird der Notar sodann die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer versenden.

V. Zahlung des Kaufpreises / Übergabe der Immobilie

  • Zahlung Kaufpreis durch Käufer
  • Verschaffung des unmittelbaren (Eigen)Besitz für Käufer
  • Ab diesem Zeitpunkt i.d.R. Gefahrtragung beim Käufer


Infolge Fälligkeitsmitteilung ist es an dem (gesicherten) Käufer, seine Schuld zu begleichen, und den Kaufpreis zu zahlen.


Nachdem der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat, ist es interessengerecht, dass er sodann unverzüglich den Besitz an dem zu erwerbenden Eigentum eingeräumt bekommt (Anm.: tatsächlicher Eigentümer der Immobilie wird der Käufer erst mit Eintragung im Grundbuch).


Die Besitzübergabe erfolgt in aller Regel dadurch, dass der Käufer unmittelbaren (Eigen)Besitz an der Immobilie verschafft bekommt, namentlich durch Schlüsselübergabe.


Ab diesem Zeitpunkt liegt die Gefahr des zufälligen Untergangs und der Verschlechterung des Sache grundsätzlich beim Käufer.


Auch ist der Käufer in der Regel (spätestens) ab diesem Zeitpunkt dazu berechtigt, die Nutzungen der Sache zu ziehen - z.B. die Immobilie zu vermieten. 


Er hat aber in der Regel ab diesem Zeitpunkt auch die Lasten zu tragen - z.B. das Hausgeld in der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Grundsteuer, öffentlich-rechtliche Gebühren usw.


Klauseln im Notarvertrag, die die Besitzübergabe nach Kaufpreiszahlung weiter hinauszögern und / oder von weiteren Voraussetzungen abhängig machen, sind i.d.R. nicht interessengerecht.




VI. Gewährleistungsphase / Haftungsausschluss

  • Wirksamkeit Haftungsausschluss im Notarvertrag
  • Arglistige Täuschung durch den Verkäufer
  • Prüfung und Geltendmachung oder Abwehr von Forderungen


Stellt sich heraus, dass die Immobilie im Zeitpunkt der Übergabe mangelbehaftet war, kann der Anwalt für Vertragsrecht dabei helfen, Mängelgewährleistungsrechte zu prüfen und durchzusetzen oder abzuwehren.


Der im Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss kann den Käufer unangemessen benachteiligen und unwirksam sein.


Auf den im Kaufvertrag enthaltenen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer ebenso nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.


Nach der Rechtsprechung ist der Tatbestand des arglistigen Verschweigens durch den Verkäufer öfters gegeben, als es der juristische Laie vermuten würde.


Im Falle von Mängeln an der Immobilie erscheint eine Beratung durch den Anwalt von daher in jedem Fall sinnvoll.