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Andreas Bungartz Rechtsanwalt

Zivilrecht. Verwaltungsrecht. Immobilienrecht.

Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag verbindet Elemente des Kaufvertrags (Grundstück) und Werkvertrags (zu errichtendes Gebäude) zu einem einheitlichen Vertrag und bedarf der notariellen Beurkundung nach § 311 b BGB.

Für den Bauträgervertrag finden neben den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zum Kaufvertrag (§§ 433 ff. BGB) und zum Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB) auch die Vorschriften der Makler- und Bauträgeverordnung (MaBV) Anwendung.

Diese bezwecken einen Schutz der Käufer-Auftraggebers (im Folgenden Auftraggeber).

Der Bauträger darf Gelder des Auftragebers danach erst entgegennehmen, wenn er dem Auftraggeber zuvor Sicherheit geleistet hat. Hierzu sieht die MaBV zwei Möglichkeiten vor:

  • Freistellungserklärung, § 3 MaBV

Der Bauträger kann dem Auftraggeber eine Freistellungserklärung des den Bauträger finanzierenden Kreditinstituts stellen. Die Freistellungserklärung bewirkt, dass das Vertragsobjekt im Falle der Fertigstellung des Vorhabens unmittelbar nach Zahlung der dafür geschuldeten Vertragssumme aus dem Haftungsverband der auf dem Grundstück lastenden Globalgrundschuld entlassen wird. Die den Bauträger finanzierende Bank kann nicht weiter die Zwangsvollstreckung in diese Immobilie betreiben. Für den Fall des "steckengebliebenen Baus", d.h. der (teilweisen) Nichtvollendung des Vorhabens, kann die den Bauträger finanzierende Bank es sich nach ihrer Wahl vorbehalten, das unvollendete Vertragsobjekt entweder aus dem Haftungsverband zu entlassen, oder aber den Auftraggeber "auszuzahlen", d.h. die von ihm bis dahin erbrachten Zahlung zu erstatten. Stellt der Bauträger eine (ausreichende) Freistellungserklärung, darf er Zahlungen vom Auftraggeber nur nach einem Ratenzahlungsplan entgegennehmen, wobei er maximal 7 Raten nach entsprechendem Baufortschritt verlangen darf.


  • Bürgschaft, § 7 MaBV

Wahlweise kann der Bauträger dem Auftraggeber eine Bürgschaft eines hierfür nach der MaBV vorgesehenen Unternehmens (Kreditinstitut, Versicherung) stellen. Diese Bürgschaft sichert grds. alle auf Rückzahlung gerichteten Ansprüche des Auftraggebers gegen den Bauträger für den Fall der (teilweisen) Nichtvollendung des Vorhabens ab. Der Auftraggeber hat Anspruch auf Aushändigung der Original-Bürgschaft, diese kann auch beim Notar in Verwahrung gegeben werden. Stellt der Bauträger eine (ausreichende) Bürgschaft, darf er grds. die gesamte Vertragssumme unmittelbar nach Abschluss des Vertrags zur Zahlung beanspruchen.

Verstöße gegen die MaBV stellen eine Ordnungswidrigkeit des Bauträgers dar. 

Verstößt der vertraglich vorgesehene Ratenzahlungsplan gegen die Vorgaben der MaBV, gelten wieder die gesetzlichen Vorschriften der §§ 631 ff. BGB zur Fälligkeit der Vergütung, wonach die gesamte Vergütung grds. erst bei Abnahme des Werks zur Zahlung fällig ist.

Bereits geleistete Zahlungen kann der Auftraggeber in diesem Fall von dem Bauträger zurück erstattet erlangen. Der Bauträger bleibt gleichwohl zur Leistung verpflichtet.

Für weiterehende Informationen nutzen Sie bitte das Kontaktformular. Als Anwat für Vertragsrecht stehe ich gerne zur Verfügung.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Der Bauträgervertrag wird in aller Regel von dem Bauträgerunternehmen vorgegeben. Bei den im Vertragsentwurf enthaltenen Klauseln handelt es deshalb in aller Regel um "Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGBen)" des Bauträgers. Daher finden die Vorschriften des BGB zur "Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen" (§§ 305 ff. BGB) in der Regel Anwendung. Danach können einzelne Klauseln teilweise oder insgesamt unwirksam sein, wenn und soweit sie eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners darstellen. Für den Auftraggeber kann es unter Umständen strategisch sinnvoll erscheinen, "sehenden Auges" eine potentiell unwirksame Klausel zu unterzeichnen, um sich im Streitfalle auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen zu können, anstatt diese im Rahmen von Vertragsverhandlungen auf ein zulässiges Maß zu reduzieren. Hierzu berät der Anwalt für Vertragsrecht und zeigt Risiken sowie Gestaltungsmöglichkeiten auf.

Verdecktes Bauherrenmodell

Von vertraglichen Gestaltungen, die den Grundstückskauf und die Werkleistung in zwei separate Verträge aufteilen, ist grds. abzuraten. Diese vertragliche Gestaltung hilft insbesondere nicht dabei, Steuern zu sparen.